Kupno domu krok po kroku – poradnik

Wyobraź sobie, że kupno domu lub kupno mieszkania to jak zakupy w IKEI. Masz wyznaczoną pewną trasę przez różne działy i musisz ją przejść od początku do końca by dojść do kasy i zapłacić za swoje produkty.

Czym jest zdolność kredytowa?

Myśląc o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na zakup domu, zastanawiasz się pewnie czym jest zdolność kredytowa. Jest to zdolność kredytobiorcy do spłaty swoich zobowiązań w wyznaczonym terminie. Tak mówi ustawa. Co to znaczy dla ciebie? Mianowicie bank sprawdzi czy twoje dochody – czyli to co zarabiasz wystarczy ci na spłatę wszystkich swoich zobowiązań.

Kupno domu – jakie dokumenty wziąć od poprzedniego właściciela?

Wybrałeś jeden, konkretny dom, który odpowiada ci najbardziej. Bardzo ważne jest by w tym momencie spisać umowę przedwstępną i zebrać od właściciela niezbędne dokumenty by sprawdzić dom od strony prawnej. Zanim zatem podpiszesz umowę przedwstępną poproś właściciela o dokumenty związane z budową i oddaniem domu do użytkowania:

• pozwolenie na budowę,
• projekt architektoniczno-budowlany domu, przyłączy (gazowego, elektrycznego, wodociągowego) oraz instalacji gazowej, elektrycznej, grzewczej, wodociągowej i kanalizacyjnej,
• dziennik budowy,
• mapę działki budowlanej,
• protokoły odbiorów domu i przyłączy: gazowego, elektrycznego, wodociągowego oraz protokół odbioru kominiarskiego.

Inne dokumenty

Dobrze jest zapytać właściciela, jak budował dom, jakie problemy napotkał podczas budowy i na czym udało mu się zaoszczędzić. Dowiedz się kiedy przeprowadzał jakiś remont i w jakim zakresie. Poproś o dokumenty potwierdzające uregulowanie podatków: od nieruchomości, spadków i darowizn, zaświadczenie o nie zaleganiu z podatkiem dochodowym. Warto poprosić o umowy i rachunki, na podstawie których do domu dostarczane są:

• gaz – umowa z gazownią na przyłączenie do sieci i dostawę gazu
• prąd – umowa z zakładem energetycznym z podanym przydziałem mocy
• woda – jeśli jest wodociąg, umowa z PWiK (Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji).

Dobrze jest też ustalić ze sprzedającym jakie elementy wyposażenia domu (np. sanitariaty, meble na stałe wbudowane itp.) zostają i wchodzą w cenę. Najlepiej dołączyć taką listę do umowy.

Kupno domu – co sprawdzić przed zakupem?

Kiedy już masz podkładkę w postaci dokumentów czeka cię dodatkowa wyprawa. Czas pobiegać po urzędach. Warto bowiem sprawdzić czy dom nie ma problemów z prawem. Należy zajść do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego. Każdy może tam na miejscu obejrzeć księgę wieczystą nieruchomości. Dowiemy się z niej:

• kto jest właścicielem nieruchomości (dział II);
• czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich (dział III), na przykład użytkowaniem, dożywociem, służebnościami. Niestety, prawa te nie zawsze są ujawnione w księdze. W takiej sytuacji można liczyć tylko na uczciwość sprzedającego;
• czy nieruchomość jest zadłużona, czyli obciążona hipoteką (dział IV).

Co sprawdzić w urzędzie miasta?

• W wydziale geodezji sprawdzamy dane dotyczące powierzchni działki i przebiegu granic. Możemy też poprosić sprzedającego o wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwoli to ocenić, czy rzeczywiste rozmiary działki (najlepiej ją samemu zmierzyć) odpowiadają danym z ewidencji gruntów.
• W wydziale architektury (urbanistyki) obejrzyjmy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jeśli taki obowiązuje w danej gminie. Sprawdźmy w nim, jakie jest przeznaczenie okolicznych terenów, czy nie planuje się w pobliżu budowy trasy szybkiego ruchu albo oczyszczalni ścieków, czy przylegająca do nieruchomości droga będzie w przyszłości poszerzana – wtedy trzeba będzie przekazać gminie część działki, oczywiście za odszkodowaniem, a dom położony dotąd w głębi ogrodu może się znaleźć znacznie bliżej ulicy.
• W wydziale meldunkowym sprawdźmy, kto jest zameldowany w domu, ale musimy tam iść z właścicielem, inaczej urząd nie udzieli nam informacji. Wymagajmy, aby przed zawarciem umowy sprzedający wymeldował wszystkich mieszkańców.

Kupno domu – umowa przedwstępna i zadatek

Umowę przedwstępną strony transakcji mogą sporządzić same – na piśmie. Ważne jest, aby w umowie tej określić dane sprzedającego i kupującego, opis zbywanej nieruchomości, cenę, termin zawarcia umowy sprzedaży i wysokość zadatku, czyli kwoty, jaką kupujący wypłaci sprzedającemu – wzór umowy znajdziesz w plikach dołączonych do artykułu.

Wraz z podpisaniem umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Wynosi on zwykle 10-20% ceny nieruchomości, choć oczywiście strony mogą ustalić inną kwotę. Trzeba to jednak starannie przemyśleć, bo istotą zadatku jest zrekompensowanie „straty” jednej ze stron umowy, jeśli druga wycofa się z transakcji. Jeżeli wycofa się kupujący – sprzedający zatrzymuje sobie zadatek, a jeśli wycofa się sprzedający – to musi on wypłacić niedoszłemu nabywcy podwójny zadatek. W przypadku gdy transakcja dojdzie do skutku, zadatek zalicza się na poczet ceny.